2015年6月19日 星期五








 
房地合一/利得計算 掌握三原則
記者陳美珍/報導
明(2016)年起施行的房地合一課稅新制,利得計算方式與舊制最大的不同,就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵,且不論售價、成本與獲利,均是以實價為主。
其次,則是合一課稅後,售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得,在每年的5月合併辦理結算申報繳稅,而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內,自動向國稅局辦理申報納稅。
總結來說,新制施行後,不動產利得所需掌握的三大原則,即:「房地合一、實價計徵、分離課稅」,其計稅公式則為:利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率;如出售房產為符合要件的自用住宅,還可以再加扣400萬元免稅額。
舉例來說,甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產,做自用住宅使用,但2020年時決定舉家遷往海外定居,同時將A房產以2,500萬元的價格出售。
假設A房產的土地漲價總額為200萬元,相關費用100萬元,甲持有A房產因未滿六年,不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定,無法加扣400萬元免稅額,利得需全數計稅,稅率則為20%(超過二年但未滿十年),甲出售A房產的利得稅負為:
【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元
甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內,向國稅局申報出售A房產的利得,並繳清40萬元出售房產的所得稅。 房地合一課稅新制實施時,取得成本與出售價格都要優先採認實價,可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出,並且也是按實際花費認定,例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
但是,目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用,並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費,以及金融機構借款利息等。財政部認為,這些費用性質上屬於使用期間的相對代價,並非處分房產的必要支出,因此不得列為成本或費用減除。
與售屋利得相關的成本及費用,都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核,如果無法提出相關處分「費用」的憑據時,也可以按成交價額的5%設算費用,自利得中直接減除。 同樣的,如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料,稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。
原文網址: 房地合一/利得計算 掌握三原則 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/10309599687.html

房地合一vs.房價 供給多要跌?轉嫁要漲? 不敢講...
好房網News編輯中心/綜合報導
房地合一稅預計明年元旦上路,建商房仲預估年底前會有一波購屋潮。至於房價會受到政策影響上漲或下跌?有學者認因為供給過剩情況嚴重,房價下探是一定的趨勢;不過也有稅負增加,轉嫁房價的說法。財政部長張盛和認為,房地產不確定因素消除,有助健全房市,但對房價他說,「不敢預估」。
興富發董事長鄭志隆昨(11)日在股東會上表示,上半年因為政策的不確性因素影響,全台房價已有3~5%的修正,如今政策確定,預估下半年房價不會有太大的波動。德明財經科技大學副教授花敬群則在東森新聞中分析,是市場供給過量的情況非常嚴重,因此房價繼續下探是必然的。
不過也有民眾擔心賦稅增加,建商轉嫁到售價而推高房價。有房仲民調結果就顯示,有高達8成4民眾認為房價會持續在高點或繼續上漲。房仲公會全聯會理事長林正雄分析,明年開始適用新稅制的新建案,建築成本至少增加12%,成本「勢必轉嫁」,房價上漲恐怕是無可避免。
房地合一三讀通過,買賣雙方精打細算各有盤算,張盛和認為遊戲規則確立,房市不確定因素消除,有助健全房地產市場,但對房價的影響,他說「不敢預測」。
政府打房,投資客式微,市場以自住買盤為主,根據永慶房產集團的調查,台北市郊與新北市的自住買盤高達7成以上。台灣房屋副總裁周鶴鳴在中國時報指出,「長期自住者,年底年進場就對了」。他分析,年底前購屋未來出售適用舊制,房屋交易所得稅是一房屋評定現值,且這項標準會隨著房屋月老舊越減低,但房地合一,就算持有2、30年出售,只要有獲利都要課10%稅。
房仲雖預測年底前將有一波購屋潮,但觀望的仍不少,包租公律師蔡志雄認為,自住「買得起最重要」。「漲的時候不敢買,跌得時候卻還在等(等更低價)」、「挑一顆好石頭就夠了,別想著要挑一顆最好的,空空的手再回頭,石頭早被人撿走了」,他認為,「自住」面對房價下跌不是等,而是買。
原文網址: 房地合一vs.房價 供給多要跌?轉嫁要漲? 不敢講... | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/64096499821.html