2020年11月22日 星期日

房產小知識-明星學區「寄戶籍」之風險/買房後借朋友設籍寄戶口..專家提醒:當心房子沒了還要賠錢/民法第244條「假移轉」(本文轉載自三立新聞網《錢進房地產》專題報導)

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記者陳韋帆/台北報導

        不少人因朋友小孩學區問題,會將房子借朋友設籍,地政士全聯會副執行長蕭琪琳表示,通常借朋友設籍,屋主不至於有過多風險,但有一種特殊情況,就要特別留意,一不小心就會賠了房子又賠錢。

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房屋買賣前屋主若要求借放戶籍,就要當心可能房財兩失。(示意圖)

       蕭琪琳說,實務經驗上最常發生的案例,就是跟朋友買房子,但朋友告知「因小孩學籍問題,希望房屋交易後,自己與小孩的戶籍能繼續放在原處。」倘若答應了,朋友又有債務問題,債主就可以要求拍賣你的房子。

       根據民法第244條「債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。」

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前屋主若買賣前就有欠債,過戶後還是將戶籍放在原地址,就有可能被判定為「假移轉」。(示意圖)

         蕭琪琳解釋,也就是說,前屋主倘若有債務,將房子移轉給你之後,卻依舊設籍在原處,當前屋主的債主向法院主張這是「假移轉」,沒有買賣之事實,法院就有可能判定房屋所有權必須恢復原狀,且「假移轉」行為不受法律保護。

       更白話點說,就是前屋主賣房子之前,就有欠其他人債,把房子賣給你了,戶籍卻沒有移走,等到前屋主債主向他討債時,會以為你與他做假買賣,就是為了躲避債務,並向法院提起訴訟,這個買賣就有可能被法院判定「假移轉」,最慘狀況,你不僅會失去房子,之前買房子的錢也很難要回來。

       而且,就算與前屋主的債主打官司,即便勝訴了,但打起官司曠日廢時,對於生活一定也會造成相當大的影響。即使運氣很好,沒有上述問題,但戶籍借前屋主寄放,每年繳交地價稅時,地價有可能不能辦理自用,導致稅金較高,造成麻煩不斷。

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「租、借戶籍」倘若被發現無居住之事實,就有可能被取消學籍。(示意圖)

       屋比房屋總監陳傑鳴也表示,「寄戶籍」的家長有時候也會承擔風險,在明星學區常常是額滿的狀態下,若經地方機關查核,發現無居住之事實,就有可能被判定無效、取消學籍。倘若是「租戶籍」被抓到,就有違反戶籍法嫌疑,除了可能被取消學籍外,最重可罰款3,000~9,000元,建議家長,倘若真一定要為了小孩念某學區,還是買屋或租屋設籍才是上策。

(本文轉載自三立新聞網錢進房地產專題報導)